Los impuestos forman una parte importante del proceso de comprar y vender, si no los tienes en cuenta desde el principio, pueden suponer sorpresas desagradables o decisiones mal calculadas.
En este artículo te explicamos qué impuestos debes pagar en cada caso, ya seas comprador, vendedor o inversor, con ejemplos claros y sin tecnicismos. Además, te contamos cómo una agencia como Paula BR Inmobiliaria puede ayudarte a gestionar estos trámites con tranquilidad.
Impuestos al comprar una vivienda en Madrid
Comprar una vivienda en Madrid implica asumir una serie de impuestos que varían en función del tipo de inmueble que adquieras (nuevo o de segunda mano) y de tu situación personal como comprador. Entender estos costes es esencial para calcular bien el presupuesto total y evitar sorpresas después de firmar.
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El ITP se aplica exclusivamente cuando compras una vivienda de segunda mano. En la Comunidad de Madrid, el tipo general es del 6 % sobre el valor escriturado del inmueble. No obstante, existen reducciones en casos concretos, por ejemplo, si vas a destinar la vivienda a residencia habitual y su precio no supera los 250.000 euros, puedes beneficiarte de una rebaja del 10 % en la cuota, lo que equivale a un tipo efectivo del 5,4 %. Además, si formas parte de una familia numerosa y adquieres la vivienda habitual, se te aplicará un tipo reducido del 4 %.
Para ponerlo en contexto, si compras un piso de segunda mano por 200.000 euros, con el tipo general pagarías 12.000 euros en ITP. Sin embargo, si cumples los requisitos para la rebaja por vivienda habitual, pagarías solo 10.800 euros, y si tienes familia numerosa, la cifra bajaría a 8.000 euros. Este impuesto debe liquidarse en un plazo de 30 días hábiles tras la firma de la escritura de compraventa.
IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)
El IVA sustituye al ITP en el caso de viviendas nuevas, es decir, aquellas que se compran directamente a promotores o constructores y que no han sido habitadas previamente. El tipo impositivo es del 10 % en todo el territorio nacional.
Esto significa que si compras una vivienda nueva por 300.000 euros, deberás pagar 30.000 euros adicionales en concepto de IVA. Este impuesto se abona en el momento de la firma ante notario, como parte del pago total de la compraventa.
AJD (Actos Jurídicos Documentados)
El AJD es un impuesto que grava los documentos notariales que generan un acto jurídico registrable. En el caso de la compra de una vivienda nueva, se paga junto con el IVA. En Madrid, el tipo aplicable es del 0,7 % sobre el precio escriturado.
Siguiendo con el ejemplo anterior, si compras una vivienda nueva de 300.000 euros, deberás pagar además 2.100 euros en AJD. Aunque su importe es menor, es un gasto adicional obligatorio que conviene tener presente.
Otros gastos que se suman al coste de compra
Además de los impuestos mencionados, hay una serie de gastos asociados que se presentan en casi todas las operaciones de compraventa. Entre ellos se incluyen los gastos notariales por la escritura pública, los costes de inscripción en el Registro de la Propiedad, la gestoría si se formaliza una hipoteca, la tasación del inmueble (también en caso de hipoteca) y, en algunos casos, los honorarios de la agencia inmobiliaria si interviene en la operación.
En conjunto, todos estos conceptos pueden elevar el coste total entre un 10 % y un 12 % sobre el precio de compra del inmueble. Por eso, al hacer tus cálculos, es importante no fijarse solo en el precio de venta, sino considerar todos los costes reales que forman parte de la operación.
Impuestos al vender una vivienda en Madrid
Si estás pensando en vender una vivienda en Madrid, es fundamental que tengas claro qué impuestos deberás pagar, ya que afectarán directamente a la ganancia final que obtendrás con la operación. A continuación te explico los dos principales: la plusvalía municipal y el IRPF.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Este impuesto grava el incremento de valor que ha tenido el suelo urbano desde que compraste la vivienda hasta que la vendes. Se paga al ayuntamiento correspondiente (en este caso, el de Madrid) y su cálculo depende del número de años que hayas sido propietario y del valor catastral del suelo.
Desde la reforma legal de 2021, existen dos formas de calcular la plusvalía y puedes elegir la que resulte más favorable para ti:
- Método objetivo (coeficientes oficiales): se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que varía según los años de tenencia.
- Método real: se calcula la diferencia entre el valor de compra y el de venta, y se aplica un tipo fijo del 15 % sobre la parte proporcional del suelo.
Importante: si no ha habido ganancia en la venta, no estás obligado a pagar este impuesto. Y si has heredado la vivienda, la fecha de referencia es la de adjudicación de la herencia.
Ejemplo práctico:
Si compraste en 2010 por 180.000 € y vendes en 2024 por 250.000 €, y el valor catastral del suelo es 50.000 €, la plusvalía municipal se calculará sobre esa base y el tiempo transcurrido. El importe final dependerá del método que elijas, pero puede rondar entre los 2.000 y los 4.000 €, según el caso.
IRPF: Ganancia patrimonial
La venta de una vivienda también se declara en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial. La ganancia se calcula restando al precio de venta el valor de compra (incluyendo los gastos que tuviste entonces, como notaría o ITP) y cualquier inversión relevante realizada durante los años de tenencia.
La tributación se realiza según tramos:
- 19 % hasta 6.000 € de ganancia
- 21 % de 6.001 € a 50.000 €
- 23 % de 50.001 € a 200.000 €
- 27 % de 200.001 € a 300.000 €
- 28 % más de 300.000 €
Exenciones y reducciones posibles
Hay situaciones en las que puedes quedar exento total o parcialmente del pago de IRPF:
- Si reinviertes todo lo ganado en la compra de una nueva vivienda habitual.
- Si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual.
- Si vendes por dación en pago (entrega al banco por deuda hipotecaria).
Antes de vender, es recomendable calcular con precisión cuánto podrías llegar a pagar en IRPF y si puedes beneficiarte de alguna de estas exenciones.
¿Qué documentación necesitas para gestionar estos impuestos?
Para poder liquidar correctamente estos impuestos, necesitarás disponer de:
- Escrituras de compraventa (compra y venta)
- Recibos del IBI
- Certificados de plusvalía (el ayuntamiento los emite previa solicitud)
- Justificantes de mejoras o reformas si quieres que se resten en el cálculo del IRPF
- Documentos bancarios de los pagos realizados y recibidos
Una buena preparación documental puede ahorrarte dinero, trámites y tiempo, sobre todo si recurres a profesionales que conocen el proceso.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al comprar o vender vivienda en Madrid
¿Cuánto se paga de impuestos al comprar una vivienda de segunda mano?
En Madrid, el ITP general es del 6 % sobre el precio escriturado. Puede reducirse al 5,4 % si es tu vivienda habitual y no supera los 250.000 €, o al 4 % si eres familia numerosa.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una vivienda nueva?
Se paga un 10 % de IVA y un 0,7 % de AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre el precio de compra.
¿Tengo que pagar algo al vender una casa que compré hace años?
Sí, como vendedor, debes pagar la plusvalía municipal (si ha habido revalorización del suelo) y tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial obtenida, salvo que apliques alguna exención.
¿Cuándo estoy exento de pagar IRPF por vender una vivienda?
Estás exento si reinviertes toda la ganancia en tu nueva vivienda habitual, si eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual, o si la venta es una dación en pago para cancelar una deuda hipotecaria.
¿Y si vendo con pérdidas? ¿Sigo pagando impuestos?
Si el precio de venta es inferior al de compra (incluidos gastos), no pagarás IRPF. Tampoco deberías pagar plusvalía municipal, siempre que puedas demostrar la pérdida.
¿Los impuestos se pagan el mismo día que se firma la compraventa?
No, se liquidan después, por ejemplo, el ITP debe presentarse en un plazo de 30 días hábiles desde la escritura. La plusvalía municipal y el IRPF se liquidan en plazos diferentes tras la venta.
¿Cómo puede ayudarte Paula BR Inmobiliaria?
En operaciones de compraventa, los impuestos son parte esencial del proceso y, si no se gestionan correctamente, pueden generar errores costosos o retrasos innecesarios. Aquí es donde contar con el acompañamiento de una agencia con experiencia como Paula BR Inmobiliaria marca la diferencia.
Su equipo te orientará en todo lo relacionado con los costes fiscales. Te explican de forma clara qué impuestos te corresponden según tu caso, si puedes optar a bonificaciones o exenciones, y se encargan de revisar que toda la documentación esté en orden para evitar problemas.
Además, si lo necesitas, pueden poner en tus manos profesionales que se encarguen de presentar los impuestos ante la administración, calcular tu ganancia patrimonial o solicitar certificados de plusvalía. Así, tú puedes centrarte en la parte importante de la operación, es decir, tomar decisiones con información clara y sin incertidumbre.
¿Quieres hacer una compra o venta con tranquilidad y sin sorpresas fiscales? Contacta con Paula BR Inmobiliaria y deja que te asesoren desde el primer paso.
